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房地产限购最新分析是计划经济产物

2019-09-17 14:37:18来源:励志吧0次阅读

房地产限购最新分析 是计划经济产物

房地产限购让人产生回到计划经济时代的不良联想,相当于削弱货币的支付能力,将购房资格与户籍、纳税证明等结合到一起,阻碍了劳动力统一大市场的形成。

笔者支持房地产调控,挤压泡沫以免中国金融、实体经济崩溃是必要之举,但调控手段必须符合市场要义,必须以财税、货币改革为先导,将房地产调控纳入市场调控的范围之内。而不是在财税、货币改革停滞的情况下,强行以计划经济时代的手段作用于当下的市场。

中国计划经济时代有粮票、布票,货币购买力被削弱,其背后折射的经济现象是产品紧缺,什么紧缺就出台什么票。有粮票,意味着粮食紧缺;有布票,意味着布紧缺;有肉票,意味着猪肉紧缺;现在把户口本变成变相的房票,显然意味着房地产稀缺。实行限购政策给予市场明确预期,房地产仍然稀缺,作用与有关部门所期望的刚好相反。

房地产市场信号混乱。一方面是库存增加,另一方面是价格坚挺;一方面是开发商负债高企,另一方面是台州等地出现房地产过热的炒卖房票现象。

库存毫无疑问在增加。5月10日,长城证券地产分析师刘昆发表的研究报告显示,一季度,上市地产公司存货环比增加9.0%,同比增加40.3%,绝对值9005亿元亦位于历史高点。截至8月26号的一周,全国商品房库存量及去化时间总体继续呈上升趋势,追踪10个城市库存量环比均有不同程度上升。从重点城市北京看,截止到8月29日,北京市房地产交易管理网数据显示,新建商品房库存量已达109659套,需要两年左右才能消化,刷新了自2009年8月11日之后两年来的最高纪录。房地产进入继2008年之后,再次进入去库存化时代。

房地产调控对开发商挤压作用明显,房地产企业的资金链越来越紧,市场上的存货越来越多,已披露年报的98家上市房企债务总额达1.01万亿元,多数资产负债率在70%以上。负债增加而业绩下滑,“万保招金”四大龙头今年中报净利润平均增幅不到15%。市场一二手房价格倒挂也显示了房价松动的迹象。

奇怪的是,虽然库存上升、融资成本上升,但房价总体而言依然坚挺。国家统计局70个大中城市房价报告显示,70个城市中有39个城市新建商品住宅环比价格上涨,同比价格下降的城市只有1个。与2010年全年相比,7月份一线、二线、三线城市均上涨4%以上。

不仅如此,香港楼市最疯狂时期的炒楼花现象从去年盛行于浙江台州等地,只不过名称为房票。拥有房票者,就是一些管理部门的人员或关系户,开放商为了和他们保持好关系,就将好的房源留给他们,后者再通过卖房票这种方式,转让给下家的购房者,获取中间差价。

据台州市政府的调查数据:在2010年9235套对外销售的商品房中,以“直改名”方式违规交易的有845套,其中共56名党政干部、事业单位工作人员参与57套商品房转让改名获利,涉及县处级领导干部5人,乡科级干部9人。截至2010年末,所涉及的56名党政干部、事业单位工作人员主动上交和组织追缴的收益有503.3万元。为了抑制房价,台州8月25日出台的限购政策,限购在台州市区执行,在市区已有2套及以上的市域内家庭;和已有1套以上的市域外家庭,不能提供1年以上的个税和社保证明,暂停购买新建商品住房,政策从9月1日起严格执行。

成交量大幅下挫房价依然坚挺,房地产上升势头略有扼制,一些地区居然有疯狂的炒房票现象,说明房地产下行势头并未确立。一旦限购政策放松,房价将迅速反弹。

市场化的调控政策没有落实到位,抑制房价最有力的武器是加息与房产税。但央行迟迟没有加息,加息对于此前的借债大户如大型企业与地方投融资平台公司等,将带来沉重的利率压力。后金融危机时代,中国在2010年2月首次出现负利率,在货币屡次紧缩之后,负利率区间反而日益扩大,从-0.45%扩大到-3%,如此之高的负利率显然是在纵容包括房地产在内的资产品泡沫。

二手房价格高于一手房价格,说明二手房拥有者按揭不多,不必担心加息带来负债成本上升,社会资金充裕足以支撑目前的房地产市场,同时也说明持有环节与资本利得不征税,让以往的房地产投资者有恃无恐。以上海与重庆的房产税来印证房产税打压房价没用,根本说不通,重庆征收的是“豪宅税”,而上海既往不咎征收的是“新房税”,与真正意义上的物业税、资本利得税相去甚远。拔了老虎的爪牙而后大加嘲笑,既是愚蠢的,也是不厚道的。

为什么不能动用加息与税收手段抑制房价,原因无他,加息动的是大企业的奶酪,而税收触动的是前期投资者的盘中餐,不能、不敢触动既得利益阶层,惟一的办法是以行政手段抑制相对弱势的阶层。比如,不拥有城市户籍的人,比如缺乏资金不能在房地产市场先期投资的人。

限购政策限制房价非常管用,尤其是北京、上海这样拥有雄厚资源、吸引全国民众源源而来的城市,外地购房者占据了半壁江山,限购成功地阻挡住了他们在京购房置业的热心。中国计划经济时代从来没有高房价,因为那个时代没有商品房,单位包办一切,每个人牢牢依附于单位。

限购政策越有用,就越让人担心,因为管理者很可能食髓知味,放弃了市场化的努力,放弃了政策的全盘调整,以有毒的限购令取代对货币、对人力、对税收政策的深刻反思和改革。

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